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北京三环房价已经步入10万元豪宅业主半数

来源: 2018年07月26日

北京三环房价已经步入10万元 豪宅业主半数为80后

核心提示: 从2014年下半年开始,他们的项目一半以上业主成了“80后”,多来自金融,投资,互联行业。

4月27日下午,经过近140轮现场竞价,海淀区中关村地块使用权落锤,被首创置业()以56.4亿元的总价,配建6.05万平方米自住型商品房以及0.75万平方米公租房的代价摘得。

据机构测算,该地块规划建筑面积20.87万平方米,折合楼面价3.9万元/平方米,其中住宅部分楼面价高达4.3万元/平方米,预计未来售价超过10万元/平方米。这意味着,京城10万元豪宅继续扩编。

被称为“北京豪宅元年”的2015年已经过去四个月,而豪宅之间的厮杀,才刚刚开始。

高地价加大豪宅供给

上述首创置业摘得的地块,为永丰产业基地HD-地块F1住宅混合公建用地,作为以京津地区为“大本营”、以开发刚需住宅为主业的国有开发企业

北京三环房价已经步入10万元豪宅业主半数

,首创置业此次重金拿下高价地块,与区域战略不无关系。

在去年9月楼市尚且“深度清淡”之时,首创置业副总裁、董事会秘书胡卫民曾对《第一财经》预判称,北京、上海、重庆等重点城市,2015年楼市可能向好,未来首创置业将进一步缩减三四线城市项目投入,聚焦京津沪等主要城市。一方面加快住宅出货,一方面在重点城市土地市场补仓,是这家公司自去年四季度以来的策略。

由于上述中关村地块是“330新政”后北京市场的土地首拍,因此被赋予了风向标的意义。

亚豪机构市场总监郭毅对本报分析,随着楼市放松政策的不断祭出,开发商对于楼市未来预计普遍转好,并且随着信贷环境的逐渐宽松以及市场销量的不断增加,房企重燃对土地市场的热情。特别是在三四线城市普遍面临严重供过于求、楼市需求提振乏力的情况下,房企只能更多地布局购房需求相对旺盛的一线城市,造成北京竞地难度激增,地价高企。

房企积极竞地,也与北京宅地供应稀缺现状有关。亚豪机构提供的数据显示,2015年前4个月(截至4月27日),北京土地市场新增宅地供应仅7宗,相比去年同期减少了10宗。宅地供应面积84.03万平方米,规划总建筑面积130.71万平方米,相比去年同期分别减少了64%、53%,供需的不对称也使得宅地的争抢火热。

进入4月,北京气温升高,草木融融,豪宅项目到了竞相开放样板间的季节,成交也迎来了小高峰。亚豪机构提供给本报的数据显示,截至4月21日,北京成交均价6万元/平方米以上的高端住宅共成交420套,同比上涨83.4%;成交面积为12.3万平方米,同比上涨194.26%;成交均价为92938元/平方米,同比上涨30.47%;成交金额为114.28亿元,同比上涨283.61%。

在这组火热的数字背后,是庞大的供量。来自中原地产的数据显示,2015年北京顶级豪宅待售房源将超过1000套。此外,今年新老楼盘总计约有25个项目单价超过10万元/平方米,其中包括龙湖西宸原着、万柳书院、红玺台、北平府等多个项目。

营销总监拼什么

巨大的供应,给京城豪宅操盘手带来了异常严酷的竞争。

按下遥控上的按钮,两间门面大小的车库门开启,露出两辆悍马和空余的三个偌大的车位,车库后部,还有摆着考究沙发、含客厅和洗手间的司机休息套房。周日(4月26日),本报见到紫御华府营销总监马燕时,她正踩着高跟鞋,在项目的地下车库向业主展示新的VIP车库,展示完她还不忘和业主家的孩子聊了聊天。

这是豪宅项目操盘手最为常见的周末时光,从澳洲归来的马燕也是如此。这个单套总价在3000万左右的项目,200余套房源中大半都由她亲手卖出,尽管在豪宅营销圈内名声在外,她依然感到有压力。

“2015年豪宅太多了,我们这些营销人的日子最不好过,我脑子里存的2000万元总价以上的项目都在10个以上。” 马燕说,所谓的北京豪宅元年,各大项目货值很高,但“塔尖”上客户减少,供量加大带来白热化竞争,给市面上的豪宅项目的营销带来挑战。

客户人群的变化,让马燕看到了机会。马燕告诉,同样都是亿万富翁,以往是“60后”和“70后”的传统制造业企业主给孩子买豪宅,但从2014年下半年开始,这些人不买房了,他们的项目一半以上业主成了“80后”,多来自金融,投资,互联行业。

为了契合年轻“新贵”们的喜好,马燕说,她打算调整样板间,将配饰换成更为现代的风格,增加一些智能家居,并替换掉此前的雪茄吧。

“随着供地减少,项目约束更多,未来北京的豪宅在层高、绿地面积上可能没有此前的条件,但随着竞争越来越激烈,大家会拼命做出好房子。”在马燕看来,细化切分豪宅产品的功能,深度挖掘年轻新贵的生活需求,不失为一种策略。

懋源地产营销策划总监刘强最近也在为“去化”劳心,他想到的是“定制”的概念。刘强日前告诉本报,以懋源旗下红玺台项目为例,公司将项目中6套450平方米的苑墅产品进行“定制”,即为这6套房子每一套房子量身订作一套精装修方案,可以是摩登法式,也可以是新古典风格。他说,希望顶级产品能够借此拉开与普通的平层产品之间的差距。

除了上述已经入市一段时间的项目,北京豪宅市场的新增项目报价也节节攀升。以位于三环的龙湖西宸原着为例,该项目计划今年上半年入市,业内人士普遍预计,其单价将超过10万元/平方米,部分房源单套总价将在2000万元左右。

“北京三环房价已经步入10万元时代。”北京市房协秘书长对分析,随着地价快速攀升,成本压力倒逼开发商不得不做豪宅,今年的高价盘将成为拉动北京房价快速上涨的重要权重因素。

点评:北京豪宅市场新增项目报价节节攀升,细化切分豪宅产品的功能,深度挖掘年轻新贵的生活需求未尝不是种办法。在竞争压力下开发商各出奇招。

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