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明白这几点再买房否则你永远买不到好房子

来源: 2018年07月26日

明白这几点再买房

明白这几点再买房否则你永远买不到好房子

,否则你永远买不到好房子!

城市就是一家公司,而房子就是城市的股票。

一座城市的「股票」值不值得买,我们首先要看它背后公司的基本面,营收如何?增速如何?

自然是要关注城市GDP数据。

如下图,我整理了几个重要城市过去十几年的GDP,被两个城市吸引了注意:

重点看最后两行「复合年化增速」

数据来源:通联数据、国家统计局

复合增速算法:POWER函数

首先是贵阳,一个不太热门的城市。GDP基数不大,在城市战争的后半程猛然发力,速度惊人;过去十年的复合增速为16%;

另一个是我的家乡沈阳,过去十年的复合增速为4%,不知道该说啥。

房产作为股票,第二个值得关注的数据是它的内在价值,可以用「现金流折现法」来算。

只要是资产,就会产生现金流。而资产的商业价值,就是它未来所产生的现金流总和。

房子作为资产,它所产生的现金流是房租。我们的查房价功能,就包含「30年房租总和」这个数据。

如下图的红色折线:

供给=真实成交价

价值=30年房租的价值

以上,都是宏观的基本面分析,和实际买房没啥关系。

买房是微观交易。

它涉及选地段、选小区、选房源、贷款成本、现金流压力、供需、和房东砍价、装修、出租等等...

就好比一个想在北京买房上车的年轻人,他不关心北京房价。

他关心的是,心仪的那套房,总价还是高了点儿,凑到的首付还是差了点儿。

不管北京跌不跌,他只希望想买的房子能跌一点儿,最好再能跟房东把装修钱砍出来。

这些真实真切的小需求,看空者、专家和媒体谁都不会关心。

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