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张庭宾放纵推高房价的后果很严重

来源: 2018年09月29日

张庭宾:放纵推高房价的后果很严重

核心提示:如果任由推高房价的利益共谋方肆意妄为,其结果只有一个,投机投资者即将房价推到彻底疯狂,在最高峰将其转嫁给基本居住需求者,尔后反向做空,导致房价大幅暴跌,制造国民负资产悲剧。

最近,房地产限购和限贷、18亿亩土地红线政策遭到新一轮的冲击。

此次激起争议的是一位知名教授,他的逻辑如下:1.房地产是可以拉动国民经济非常重要的行业,所以建议要取消限购和限贷政策。限购和限贷政策既不合理也不合法,因为它限制了消费者自由购买的权利,而且侵犯了消费者的权利,侵犯了企业的自主经营权。2.如果取消限购和限贷,房地产再演上涨行情怎么办呢?增大土地供给,这就要取消18亿亩土地红线。而为打破18亿亩红线,就要进行土地私有化产权改革。

这个思路并无新意,即一切交给市场,市场就会做出最正确的选择。以此言论为契机,社会上再度涌起取消限购限贷、18亿亩土地红线以及推进土地私有化的舆论热潮。

市场并非万能

本人最愿意相信他们的确是亚当·斯密的信徒,在当今中国主要是市场基础功能发挥不到位,官僚垄断是主要矛盾的背景下,他们是有其积极意义,也更容易赢得商人喝彩的。但是,这并不构成其立论的充分依据。

首先,市场并不是万能的,这在美国2008年的金融危机中再次得到验证,追溯100多年前,1890年美国出台了《谢尔曼反托拉斯法》,就是对市场自由竞争导致寡头垄断的纠错。市场不是万能的,因此,把中国房地产的一切交给市场,并不能得出所有问题迎刃而解的结论。这是一个很简单的逻辑。

回到现实中,中国房地产是一个非常复杂的课题。从房产业本身来说,它有双重功能——基本居住需求和投资投机需求。此前,中国楼市的主要挑战是,由少数人投资投机需求炒作,极大推高了大多数社会公众的居住成本,以至于他们无法承受;从楼市博弈的利益主体而言,地方政府、地产商、投机者和银行构成了炒作推高楼价的利益共谋,即共同推高楼价,逼迫为满足基本居住需求不得不买房的人接盘。

放纵推高房价后果严重

简言之,如果任由推高房价的利益共谋方肆意妄为,其结果只有一个,投机投资者即将房价推到彻底疯狂,在最高峰将其转嫁给基本居住需求者,尔后反向做空,导致房价大幅暴跌,制造国民负资产悲剧。1990年日本金融危机和1997年香港金融危机都制造了类似的悲惨事件,不仅千万人财富梦想破灭,金融系统也遭受重大冲击。特别是日本金融机构到现在都没有完全恢复元气。因此,在2009年10月19日,本人就撰文《房地产泡沫已成中国人财富头号威胁》,阐述必须严厉楼市调控的道理。

限购与限贷是现有条件中避免中国楼市重蹈日本覆辙的最有效手段。其思路也是很清楚的,即通过银行信贷调控,保障居民的基本住房需求,遏制投机投资需求,本质上是遏制少数人利用市场大幅跌宕剥夺多数人的财富积累。如果站在大多数人的立场上,这很合理;如果站在地方政府和投机者角度,这当然不合理。至于合法性,如果说政府要求开发商保证70%小户型的确干涉了房产商的经营自主权,但限贷是银监会通过规则指导商业银行,这并不违法。

从法理上,不能说谁想买什么,就有买什么的权利。且不说军火、毒品这些不能随便购买。即便是水,在特定环境中也不是有钱就能随便买的。中国房地产的情况类似,土地有限,能够基本满足国民居住就不错了,可少数人拥有十套二十套房,自己不住,就是为了投机推高房价。这就相当于那个有钱人将洗了澡的水以最高价卖给快渴死的人喝,要限制这些人的贪婪自私。

应普遍征收超面积房产税

现在最反对限贷和限购的是房地产商和一些地方官员,这些人在2005年以来中央政府楼市调控三令五申警告之下,仍然沉迷于楼市虚幻财富泡沫中,没能在2011年的雷厉调控前及时逃脱,大多被套在其中。这些人特别希望再制造一轮大泡沫,好解套出逃;他们也最害怕全面征收超面积房产税,因此他们最反对限贷限购和房产税。

如果这些人图谋实现,那么会出现什么结果呢?1.楼价疯狂到极致,更多的官僚地产商变现出逃,财产转移国外,而百姓被迫以最贵的价格购买,在楼市泡沫崩溃后变成负资产;2.楼市大泡沫雪崩,楼价大跌50%,甚至70%以上

张庭宾放纵推高房价的后果很严重

,重创中国的金融系统,中国遭遇金融危机;3.中央政府宏观调控威信荡然无存;4.在楼市最后大泡沫中,更多地方官员将以末路狂奔的心态,通过土地楼市更肆意挥霍,进一步激化矛盾。总而言之,中国社会内部矛盾将全面激化,如果外部地缘政治危机同时而起,乱局并非危言耸听。

至于取消18亿亩红线更不值一驳,对于一个13亿人口的国家来说,土地是最为宝贵的资源,用于满足绝大多数中国人的粮食需求重要,还是满足少数人房地产投机奢华生活需求重要?

诚然,不能回避地方政府垄断并高价变卖土地是中国楼市问题的核心,但解决地方政府垄断挥霍土地资源的正道是,在大大降低地方政府成本的前提下,取消土地招拍挂制度,而普遍实施房产税(在基准住房水平以上的面积征收高的阶梯税)的制度,并将房产税的较大比例用于建社会保障房。

总而言之,坚持楼市限购限贷是避免中国遭遇金融危机的底线;坚持18亿亩红线是避免中国遭遇社会动荡的底线。

点评:市场不是万能的,因此,把中国房地产的一切交给市场,并不能得出所有问题迎刃而解的结论。这是一个很简单的逻辑。

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