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房东卖掉了房子租客还能继续住吗

来源: 2018年11月23日

房东卖掉了房子,租客还能继续住吗?

房东卖掉了房子,租客还能继续住吗?

案例:

2016年3月8日,孙某与钱某签订《房屋转让合同》,约定钱某将其所有的位于北京某小区的一套住宅转让给孙某。因钱某之前已将该套房屋出租给他人,租期为三年,期满日为2016年10月15日。承租人虽已明确表示放弃优先购买权,但坚持要租住到租赁期满。孙某与钱某在转让合同中约定,钱某于2016年10月16日将房屋交付给孙某。买卖双方很快办理了房屋过户手续,孙某于2016年3月15日即取得了房屋权属证书。其后孙某向承租人收取房租。承租人因其房租是一年一交且提前支付,拒绝再向孙某支付。于是,孙某找到钱某,要求钱某将房屋转让过户后的房屋租金转付给自己。但钱某则认为,双方已在《房屋转让合同》约定交房的日期是2016年10月16日,交房日前的租金应归自己所有。双方就此发生争议。

分析:

房屋所有权是最完整的权利,包括对所有物的占有、使用、处分、收益的权利。但是,当事人之间可以通过约定将物的所有权中的某项/些权利分离出来,由所有权人之外的人来行使,这即为《物权法》规定的用益物权

房东卖掉了房子租客还能继续住吗

本案中的钱某将其所有的房屋占有和使用权出租给他人使用,这就出现房屋所有权仍属于钱某,而房屋占有和使用权则属于承租人的情形。

在该案中,孙某虽于2016年3月15日取得了房屋所有权证书,但房屋并未交付,也就是说孙某还未取得该套房屋占有和使用权,需等到2016年10月16日钱某交房后,孙某才能行使和支配该房屋的占有和使用权。因此,在交房前,与该房屋占有和使用权直接相关的收益权也归钱某所有,孙某主张取得房屋所有权证书后的租金归其所有,自然也就没了事实依据。

实践中,如果原承租人的租期较长,买方可以与卖方书面约定,房屋转让过户手续完成后的租金收益归买方所有。就避免了本案例中发生的问题。

相关法条:

《合同法》第229条:“租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。”我国明确了“买卖不破租赁”的规则。买卖不破租赁是指当出租人在租赁合同有效期内将租赁物的所有权转让给第三人时,租赁合同对新所有人有效。从法律的规定来看,“买卖不破租赁”并不仅仅限于出租人出售租赁物的行为,还应包括租赁物抵押、赠与以及遗赠、互易甚至将租赁物作为合伙投资等情况,因为这些情况都会涉及租赁物的所有权变动问题。

一、“买卖不破租赁”的适用条件

(1)存在合法有效的租赁合同

(2)出租人或租赁物的所有人将租赁物的所有权让与了第三人

(3)租赁物已经交付于承租人

(4)所有权发生变动是在租赁期间内

二、“买卖不破租赁”的例外

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第20条:租赁房屋在租赁期间发生所有权变动,承租人请求房屋受让人继续履行原租赁合同的,人民法院应予支持。但租赁房屋具有下列情形或者当事人另有约定的除外:

(一)房屋在出租前已设立抵押权,因抵押权人实现抵押权发生所有权变动的;

(二)房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

《最高人民法院关于适用中华人民共和国担保法若干问题的解释》第66条:抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知承租人该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

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